부담부증여 시 양도가액을 상증법§61⑤에 따라 기준시가로 산정한 경우 취득가액 산정방법

부담부증여 시 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정하는 것임

○ 신청인은 협의분할로 상속받은(상속개시일 2021.2..) 소형빌라(이하 “쟁점주택”)를 2021.8.. 자녀(지분 98%) 및 별도세대인 시어머니(지분 2%)에게 부담부증여(전세보증금 80백만원)함

○쟁점주택 개별주택공시가격: 2020년 53백만원/2021년 61백만원, 전세보증금 80백만원으로

• 유사거래사례가 없고 전세보증금(임대료등 환산가액)이 공시가격(기준시가)보다 더 커 쟁점주택의 상속재산가액을 전세보증금 80백만원으로 신고함

○부담부증여 시 양도가액을 상증령§61⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’으로 산정함

2. 질의내용

○부담부증여 시 양도가액을 상증령§61⑤에 따라 ‘임대료 등의 환산가액’으로 산정하는 경우 취득가액도 기준시가로 산정하여야 하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 시행령 제151조【양도의 범위】

③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분”이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(｢상속세 및 증여세법｣ 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

○ 소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

① 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 다음 계산식에 따른 금액

취득가액

=

A

×

B

C

A:법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항, 제2항 및 제5항에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)

B:채무액

C:증여가액

2. 양도가액: 다음 계산식에 따른 금액

양도가액

=

A

×

B

C

A:｢상속세 및 증여세법｣ 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

B:채무액

C:증여가액

※ 소득세법 시행령 부칙 <제30395호, 2020.2.11.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례)

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

☞ ’20.2.11. 이후 부담부증여로 양도하는 자산의 증여재산가액을 상증법§61⑤에 따라 평가하는 경우에도 기준시가로 평가한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 산정함

○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (이하 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. <개정 2014.1.1, 2016.1.19, 2016.12.20>

1.～3. (생략)

4. 주택

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). (이하생략)

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2015.12.15>

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다.

(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2【임대가액의 계산】

영 제50조제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.